住宅ローンの事前審査とは?融資を受ける為の審査内容や必要書類などをご紹介

住宅ローンの契約は、多くの方にとって一生に一度の大きな出来事です。

そのため、最初のステップである住宅ローンの事前審査に関して「事前審査では一体なにを審査されるのだろうか」「気に入った新築マンションがあるが自分の年収で住宅ローンの事前審査にに通るだろうか」などさまざまな不安があるでしょう。

そこで本記事では、住宅ローンの事前審査とは何か、申し込みに必要な書類、事前審査の審査基準審査に通らなかったときの対策など、住宅ローンの利用を検討している方が知りたい内容をご紹介します。

事前審査について知ることで、より条件の良い住宅ローンが契約できるように準備してください。

住宅ローンの事前審査(仮審査)とは?


住宅ローンの事前審査とは、正式な審査(本審査)を受ける前に、希望する金額の融資を受けられるか、簡単に審査するものです。

金融機関によっては事前審査ではなく仮審査と呼んでいます。
住宅ローンの事前審査に申し込みをするタイミングは一般的に購入したい物件が決まったときです。

マンションなどの売主から「購入手続きの前に事前審査を受けてください」と言われることが多いでしょう。

不動産会社によっては、提携している住宅ローンがあるので相談も可能です。

住宅ローンの事前審査は、手数料無料で申し込みできます。

事前審査で審査されるのは、主に以下の内容です。

  • 年収
  • 職業
  • 勤続年数
  • 年齢
  • 物件の担保価値
  • 信用情報
  • 返済負担率(返済額が年収に占める割合)

住宅ローンの事前審査の審査基準や詳しい内容については後述します。

申し込み後、数日すると結果の連絡があり、承認されれば売買契約が可能です。

その後、本審査に申し込みをするのが住宅ローンの流れになります。

本審査との違いは何か?


住宅ローンの事前審査では通ったのに、本審査では通らないというケースは少なからずあります。

それは、事前審査と本審査では審査で重視されている内容が異なるからです。

また、住宅ローンの事前審査は、銀行など申し込みをした金融機関の内部でおこなわれますが、その後の本審査は信用保証会社(【フラット35】は住宅金融支援機構)がおこないます。

信用保証会社は、万が一、あなたが住宅ローンの支払いをできなくなったときに代わりに支払うことになるため、より厳しい審査基準で審査を行います。

本審査では、事前審査の内容をより厳しく審査するほか、以下のような内容も審査します。

健康状態
銀行など民間の金融機関では、住宅ローンの契約をするときに団体信用生命保険(団信)に加入する必要があるため、健康状態を確認されます。
総借入金額
住宅ローンの借入金額だけでなく、車や教育のローン、キャッシング枠を含むクレジットカードの残積などの合計です。事前審査の後に、車の購入などの高額なローンを組むと本審査を通過できないこともあるので注意しましょう。
物件の瑕疵
物件の瑕疵とは、環境や建物設備に関するマイナス要素です。物件に瑕疵があると担保価値がそれだけ下がるため、事前審査に比べて本審査では審査のためにより詳しい調査します。中古のマンションや一戸建てを検討している人は注意が必要です。
完済時年齢
住宅ローンの審査で基準となる年齢には、借入時年齢と完済時年齢があります。本審査で特に重要になるのは、完済時年齢です。

事前審査では、年収や勤務の状況から証明できる返済能力と信用情報が重要です。

これに対し、本審査では詳細な情報を基にした返済能力の厳密な審査と担保価値の評価、健康状態の審査がおこなわれます。

住宅ローンに事前審査・本審査がある理由とは


銀行から融資を受けるという視点でいうと、事前審査を受けずに本審査を申し込みをしても、本審査を通過できれば住宅ローンの契約は可能です。

しかし、マンションの売主など、物件の売買のために契約をする相手の場合は、契約前に買主が融資を受けられる金額を知りたいのは自然なことでしょう。

ですから、ほとんどのケースでマンションの売買契約や注文住宅建設の本契約の前には住宅ローンの事前審査を必要とします。

また、仮に住宅ローンの事前審査なしで契約できたとしても、本審査で否決されてしまうと、買主の都合による解約として手付金が戻ってきません。

契約時に融資特約(ローン特約)を盛り込めば手付金は返金されますが、売主としてはトラブルは避けたいので、その場合も融資特約を付ける条件として事前審査が必要となるでしょう。

つまり、住宅ローンの事前審査で返済能力が認められた後で売買契約や本契約をおこなうことで売主・買主お互いのリスクを低減できるのです。

住宅ローンの事前審査に必要な書類


事前審査には以下のような書類が必要です。必要書類は銀行など金融機関ごとに異なるため、詳しい内容は各金融機関に確認してください。

必要な書類 具体的な書類の例
身分証明書 運転免許証
パスポート
健康保険被保険者証など
収入証明 給与所得者:源泉徴収票、住民税決定通知書、課税証明書など
個人事業主:確定申告の控えなど
法人代表者:決算報告書など
物件資料 購入予定物件のチラシ
土地所在地の資料
間取り図
資金計画書
土地と建物の登記簿謄本(中古物件の場合)など

楽天銀行やイオン銀行のようなネット銀行やネット専用商品の場合、基本的に事前審査のときには情報を入力するだけで書類を提出する必要はありません。ただし、ネット銀行は、事前審査の結果が出るのが早い傾向にあるので、本審査の申し込み段階になってから慌てないように早めに準備しておきましょう。

借り換えの場合

借り換えの場合には、先に述べた必要書類のほかに、以下の書類が必要になります。

必要書類 具体的な書類の例
借入状況の確認書類 償還予定表
残高証明書など
返済状況の確認書類 返済用口座の通帳
インターネットバンキングの取引画面の写しなど

具体的にかかる期間・日数とは?

申し込みから事前審査の結果が出るまでにはどのくらいの期間・日数がかかるのでしょうか。

みずほ銀行のような都市銀行や地方銀行、信用金庫などの金融機関では、3日~1週間程度とされています。

ただし、書類の不備や審査基準ぎりぎりの内容があると審査が長引くので注意しましょう。

対して、ネット銀行の事前審査は、結果がでるのが早い傾向があり、申し込み後最短で即日というところもあります。

三菱東京UFJ銀行など、ネット銀行以外の金融機関が提供するネット専用住宅ローンでも、最短で翌日に結果を知ることが可能です。

住宅ローンの事前審査にかかる期間・日数をあらかじめ把握し、事前審査の結果が間に合わなかったという理由で、せっかくみつけた物件を買い逃すことのないようにしましょう。

住宅ローンの審査基準


住宅ローンの事前審査にはどのような審査基準があるのでしょうか。

審査の細かい基準については、銀行、信用金庫、JAなど金融機関のタイプや個々の商品などでそれぞれで異なります。

事前審査と本審査の違いでも述べた通り、事前審査で重視されるのは返済能力です。

返済能力については、個人情報から総合的に判断されます。

事前審査の申し込み前に抑えておきたい内容は以下の通りです。

勤続年数
以前は3年以上といわれていましたが、最近は転職する人も増えたため、1年以上が目安になります。
雇用形態
年収の高い個人事業主より年収がそれほど高くなくとも、安定している会社員や公務員の正規雇用の方が有利です。
年齢
借入時年齢が70歳、完済時年齢が80歳が上限の目安とされています。
返済負担率
返済負担率(または返済比率)は年収と借入金額から求めます。年間返済額÷年収×100の計算結果が30~35%が上限の目安といわれています。
信用情報
信用情報は、いわゆるブラックリストです。過去にローンなどの返済が滞ったことがある人は、現在の収入などが住宅ローンの事前審査の審査基準を満たしていても、信用情報を理由に否決されます。
担保価値
担保評価額は、物件の評価額の6~8割といわれています。銀行の場合は、担保価値よりも返済能力を重視しているため、担保評価額よりも融資の金額が上回るケースもあるでしょう。ただし、中古のマンションや一戸建ては担保評価額が借入金額に対して大幅に下回ることがあるので注意してください。

最近は、住宅ローンに関するサイトやアプリで年収などの必要な情報を入力すると一括シミュレーションなども可能です。

自分の収入でどのくらいの金額を借り入れできるのか、物件を探す前に知りたい人は利用してみてください。

より実際の事前審査に近い結果や、それによる金利など住宅ローンの内容を知りたいときには、物件未定の状態で事前審査に申し込みをすることもできます。

事前審査の申し込み書類には物件の情報が必要なので、物件未定で申し込みをするときには、欲しいと思っている物件と同じような条件の物件をみつけて仮の情報で申し込みをするといいでしょう。

このとき注意が必要なのは、住宅ローンの事前審査と本審査の審査基準には物件の担保価値も含まれるため、物件未定の事前審査で融資を受けられると判断された金額の範囲であっても、物件の変更などが理由で実際の事前審査では否決される可能性があるということです。

事前審査は複数の金融機関に申し込みしても良い?


「A銀行の住宅ローンに申し込みたいけれど、審査が厳しいと聞いたので、通過しやすいと噂の審査がB銀行で妥協しよう」などと、考えている人もいるのではないでしょうか。

そのような妥協をしなくても、住宅ローンの事前審査は、無料で何社でも申し込み可能です。

例えば、中古のマンションなどは仮押さえの状態で住宅ローンの事前審査に申し込みをするケースがありますが、仮押さえの期間が短いことがあります。

「都市銀行の住宅ローンでは結果が出るのが遅い」、「期限に結果が間に合うか心配」というときには、ネット銀行なら早い場合には即日結果がわかるため、都市銀行や地方銀行と合わせてネット銀行にも申し込みをしてください。

また、事前審査の結果によって、住宅ローンの金利など契約条件が変わることがあります。

複数住宅ローンの事前審査に申し込みをすることで、それらを比較することも可能です。

住宅ローンは借入期間が長いので、少しの差が結果として大きな差になります。

住宅ローンの事前審査の結果には不安がないという方も、都市銀行とネット銀行など複数の金融機関に事前審査の申し込みをして比較し、もっとも条件のいい住宅ローンの本審査に申し込みしましょう。

審査に落ちた場合の対策

本審査 通過できない理由
住宅ローンの事前審査に通らなかった場合でも、マンションなどの購入をすぐに諦める必要はありません。

住宅ローンの審査基準は金融機関ごとに異なるため、都市銀行、ネット銀行、信用金庫、JAなど違うタイプの金融機関に申し込みをした結果、同じ条件でも事前審査に通過するということがあります。

申し込み内容に大きな問題がないのに住宅ローンの事前審査に否決された人は、金融機関を変更して申し込みをしてみましょう。

【フラット35】の住宅ローンは、融資に独自の審査基準があり、銀行などに比べて年齢など基準が緩い項目もあるので申し込みを検討してみてください。

また、ネット銀行やネット専用商品について「やり方がわからなくて不安」などの理由で敬遠している人には、りそな銀行のようにネット専用商品の相談窓口に力を入れている銀行もあります。

住宅ローンの審査では、原則として否決された理由は教えてもらえません。しかし、ご自身で以下のような内容に該当すると思い当たるのであれば、対策をしてから再度、住宅ローンの事前審査に申し込みをすると審査を通過できる可能性が上がります。

書類必要書類に不備があった
意外に思われるかもしれませんが、必要書類の不備による住宅ローンの否認も少なからずあります。
必要書類をきちんと揃えることはもちろんですが、申し込み時に提出する書類は正しく書きましょう。
簡単な間違えであれば修正依頼の連絡が来ますが、書き方が悪かったために実際の返済能力より低く評価されることのないよう注意してください。
勤続年数が短い
勤続年数が3年以上になった後、再度住宅ローンの事前審査に申し込みをしてください。
キャリアアップのため転職した直後のような人は、事前審査の申し込み前に相談してみるのもいいでしょう。
年齢が高い
頭金や月々の返済金額を増やせるのであれば、住宅ローンの借入期間が短くなるように返済計画を立て、住宅ローンの事前審査に申し込みしましょう。
また、【フラット35】は比較的年齢に関して審査基準が緩いため、利用を検討してみてください。
個人事業主である
【フラット35】の住宅ローンは個人事業主であることが比較的不利にならないといわれているので利用を検討してください。
健康問題がある
健康状態は基本的に本審査で確認されますが、事前審査の段階で明らかに団信に加入できないとわかるときには、審査に通らないことがあります。
そのような人は、健康状態に関する条件の緩いワイド団信を取り扱っている金融機関や団信の加入が任意の【フラット35】の住宅ローンの事前審査に申し込みをしてみましょう。
借入金額に対して年収が低い
頭金の金額を増やして借入金額を減らすか、夫婦共働きであればペアローンや収入合算による住宅ローンを検討しましょう。
住宅ローン以外の借り入れがある
クレジットカードの残積など可能な限り返済をしてから再度事前審査に申し込みをしましょう。
返済負担率が25%以下なら審査に通るといわれています。
返済を滞納したことがある
CICなどの信用情報の会社に手続きをして、ご自身の信用情報を取り寄せてください。
費用は1,000円ほどです。事故情報(遅延情報)は、契約終了から5年経つと掲載されなくなるため、その後、住宅ローンの事前審査に申し込みましょう。
クレジットカードやローンの返済だけが対象ではないので、ご自身が事故情報と思っていない理由で掲載されている可能性もあります。
「住宅ローンの事前審査の審査基準を十分満たしているのに、なぜか通らない」という人も一度確認してください。

まとめ


住宅ローンの事前審査では、返済能力を重視して審査がおこなわれます。

返済能力を証明するために必要な内容は以下です。

  • 年収
  • 職業
  • 勤続年数
  • 年齢
  • 信用情報
  • 返済負担率(返済額が年収に占める割合)

審査される内容は同じでも審査基準は金融機関によって異なります。

年収が十分でないなど事前審査の結果に不安がある人は、あらかじめ複数の住宅ローンの事前審査に申し込みをしましょう。

また、一度事前審査に通らなかった人も諦めずに、対策をしてから再度、住宅ローンの事前審査に申し込みをしてみてください。