不動産投資で得られる節税効果とは?仕組みや具体的な手法を徹底解説

不動産投資は「稼ぐためにおこなう資産運用」のイメージが強いですが、実は節税効果が高い投資でもあります。不動産投資で得られる節税効果にはどのようなものがあるのか、本記事で解説していきます。

これから不動産投資を始めたい方や節税でお悩みの方はぜひご一読ください。

「不動産投資は節税効果が高い」と言われる理由

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不動産投資の節税効果が高いと言われる理由として、下記の点が挙げられます。

不動産投資の節税効果が高いと言われる理由

  • 損益通算ができる
  • 減価償却費などの経費が利用できる
  • 会社員の節税対策になり副業としても取り組みやすいため

それぞれ詳細を確認していきましょう。

損益通算ができる

損益通算とは、ある所得が赤字になってしまった際、計上された赤字を他の所得から差し引いて、全体の所得金額を低くする手法です。

例えば、年間の給与所得が1000万円ある方が、不動産投資に取り組んで500万円の赤字を計上したとします。損益通算を活用すれば、給与所得の1000万円から、不動産所得の赤字分500万円を差し引けるので、課税される所得金額は「1000万円-500万円=500万円」となります。

不動産投資をおこなう場合、初年度は物件購入費が大幅にかかってくるため、不動産所得が赤字になる可能性が高いです。また、実際には支払っていないけれど帳簿上は費用として計上できる「減価償却費」が毎年生じます。

つまり、本業で高額な所得を得ている方ほど、本業の所得から不動産投資で生じた赤字を差し引けるので、節税効果が高まるのです。

さらに、損益通算を行っても全体の所得で赤字が生じた場合は、その赤字分を最長3年間繰り越せる「繰越控除」という制度も存在するので、本業の所得が高い方ほど不動産投資のメリットを多く享受できます。

損益通算の注意点として、「損益通算できる所得が限定されている」点が挙げられます。損益通算できる所得は下記のとおりです。

損益通算できる所得

  • 不動産所得の赤字
  • 事業所得の赤字
  • 譲渡所得の赤字
  • 山林所得の赤字

下記に挙げる所得に関しては、そもそも赤字が発生しない、もしくは赤字が発生したとしても損益通算ができません。

  • 配当所得
  • 雑所得
  • 一時所得
  • 給与所得
  • 個人に対する資産の定額譲渡によって生じた損失
  • 競走馬・別荘・書画・骨董品・貴金属等、生活に必要ない資産についての所得の計算上生じた損失
  • 土地建物等の譲渡による分離課税の譲渡所得の金額の計算上生じた損失
  • 非課税所得の金額の計算上生じた損失
  • 株式等に係る譲渡所得の金額の計算上生じた損失
  • 先物取引に係る雑所得等の金額の計算上生じた損失

※上場株式等の譲渡損失に関しては、申告分離課税を選択した上場株式等の配当所得とのみ損益通算ができます。

減価償却費などの経費が利用できる

減価償却とは、長期的に試用する固定資産の費用を時間の経過に沿って分割して経費計上する会計手法です。固定資産を購入して一括で経費計上してしまうと、購入した年度の利益が圧迫されてしまいます。固定資産の価値は徐々に薄れていくので、一括で経費計上してしまうと価値の減少を会計に反映させることができません。

そのため、減価償却費という勘定科目を用いて、仮想的に価値の減耗を反映し、年度ごとに経費として計上することで、固定資産の価値減少分を反映しています。

減価償却費の算出方法には下記の2種類があります。

①定額法
定額法は耐用年数の期間中、毎年同じ金額で減価償却費を算出する方法になります。計算式は下記のとおりです。

減価償却費=取得価格×定額法減価償却率

例えば、1000万円の資産を10年で償却する場合は、毎年100万円ずつ経費を計上していきます。

②定率法
定率法は定額法と異なり、同額を償却するのではなく、一定の「償却率」を用いて毎年の減価償却費を算出します。計算式は下記のとおりです。

減価償却費=(取得価格-前年度までの減価償却費累計額)×定率法償却率

※減価償却の「定額法償却率」と「定率法償却率」は国税庁が提供している資料(https://www.nta.go.jp/law/joho-zeikaishaku/shotoku/shinkoku/070412/pdf/3.pdf)より確認できます。

減価償却費の算出には、固定資産ごとに決められた耐用年数を確認する必要があります。同じ固定資産の種類でも、構造などによって耐用年数に差が出てくるので注意しましょう。

下記、国税庁が定めている建物の耐用年数になります。

構造 詳細 耐用年数
・鉄骨鉄筋コンクリート造
・鉄筋コンクリート造
事務所 50年
飲食店
(延床面積のうち、
木造内装部分の面積が3割以上)
34年
飲食店
(延床面積のうち、
木造内装部分の面積が3割未満)
41年
店舗 39年
住宅 47年
車庫 38年
木造・合成樹脂造 事務所 24年
店舗・住宅 22年
飲食店 20年
車庫 17年

耐用年数が短いほど、各年度ごとの減価償却費は高くなります。短期間で、大きな節税効果を得たい方は、耐用年数が短い建物に投資するのがおすすめです。

また、建物に付属する設備に関しても減価償却を適用させることが可能です。代表的な付属設備の耐用年数を見てみましょう。

構造・用途 詳細 耐用年数
アーケード・日よけ設備 主として金属製のもの 15年
その他のもの 8年
電気設備(照明設備を含む) 蓄電池電源設備 6年
その他のもの 15年
給排水・衛生設備、ガス設備 15年

中古物件はすでに耐用年数の一部が経過しているものが大半ですので、耐用年数を算出し直す必要があります。中古物件の耐用年数の計算式は下記のとおりです。

中古物件の耐用年数=(新築時の耐用年数-経過年数)+経過年数×0.2

例えば、築30年の鉄筋コンクリート製の中古マンションを購入した場合、耐用年数は下記のように算出できます。

(47-30)+30×0.2=23

中古物件の築年数がすでに耐用年数を経過している場合は、

新築時の耐用年数×0.2

の計算式で耐用年数を算出します。

会社員の節税手法や副業として魅力的なため

不動産投資で損益通算や減価償却の恩恵を受け取れるのは、主に正社員として雇用されている会社員の方です。理由は大きく3つに分けられます。

  • ・損益通算の恩恵が受けられる
  • ・給与所得が安定していれば不動産投資ローンが組みやすい
  • ・日中の仕事に支障をきたさない

そもそも、不動産投資と損益通算できるのは「本業の所得が不動産所得以外の場合」に限られます。大家さんのように不動産の家賃収入が所得のメインであり、本業として取り組んでいる場合は、不動産所得以外の所得がありませんので損益通算の恩恵を受けられません。

また、正規雇用でリストラのリスクが少なく、給与所得が高額な方は社会的信用が高く、銀行のローン審査に通りやすいです。銀行側は「安定した収入がある」方に対して、高い評価をつけます。

収入額が高くても、月や年度によって収入にバラつきがある個人事業主に対しては、審査基準が厳しくなる傾向にあるため、会社員は不動産投資のレバレッジ効果を得やすく、不動産投資に向いています。

加えて、不動産投資は日中の仕事に支障をきたさない点もメリットです。不動産投資は中長期の投資が基本となるので、株式投資などのように毎日何か分析をしたりする手間もありません。

これらの理由から、不動産投資は高所得者の会社員にとって節税効果が高い投資になります。法人自体が節税目的で不動産の売買をおこなうケースも増えてきていますね。

仕組みや税金の種類を理解し、節税効果を最大化する

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不動産投資で節税効果を狙うためには、不動産投資で生じる税金課税のしくみを正確に理解しておきましょう。不動産会社や税理士に任せるケースも多くありますが、投資という性質上、自身で税金・課税の仕組みを把握すれば、より効果的な投資先を選べるようになります。

この章では、不動産投資をおこなう上で押さえておくべき税金・課税のしくみを解説していきます。

不動産投資で生じる税金や課税のしくみを知る

不動産投資で生じる税金として下記のものが挙げられます。

不動産投資で生じる税金

  • 所得税
  • 不動産取得税
  • 相続税
  • 登録免許税
  • 印紙税
  • 固定資産税
  • 住民税
  • 個人事業税
  • 都市計画税

それぞれ詳細を確認していきましょう。

所得税

所得税は所得に対して課される税金です。所得税は給与に対して課されるイメージが強いですが、不動産投資で得られる家賃収入にも所得税が課されます。これは家賃収入が「不動産所得」として扱われるためです。不動産所得は家賃収入の総額から各種経費を引いて算出します。

不動産所得=総収入金額ー必要経費

総収入金額には、家賃収入のほかに敷金・保証金共益費などの収入も含みます。

必要経費は、固定資産税や損害保険料、減価償却費、修繕費な不動産収入を得るうえで発生した経費です。

不動産取得税

不動産取得税は

不動産を売買で取得する際に生じる税金

になります。売買ではなく、親族から相続で不動産を受け取ると不動産取得税は発生しません(その代わりに、相続税が生じます)。

相続税

不動産を相続すると、金額によっては相続税が課されることがあります。不動産相続で相続税が発生するのは「相続財産の合計額が基礎控除額を上回った」場合のみです。

基礎控除額とは、課税所得を計算する際に利用する数値です。合計の所得額から決められた基礎控除額を差し引いて、課税所得を決定します。相続税の基礎控除額は下記のとおり算出します。

3,000万円+(600万円×法定相続人の数)

不動産を相続したからといって、かならず相続税が発生するわけではないので、注意してください。

登録免許税

不動産を取得したあとには、所有権を登記する必要があります。この際に課される税金を「登録免許税」と呼びます。登記では物件の詳細情報、所有者の個人情報などを記載します。登記により不動産の権利関係が明確になるので、不動産を取得したあとのトラブルを未然に防ぐことが可能です。

登録免許税は登記の種類によって税率が異なります。例えば土地の所有移転登記は2.0%、住宅用家屋を新築した際の所有権保存登記は0.4%、中古住宅の所有権移転登記は2.0%となります。

印紙税

不動産の売買契約書には印紙を貼り付ける必要があります。印紙を利用(購入)する際に生じる税金が印紙税です。印紙税の税額は取得した不動産の価格によって変わってきます。

※2020年3月31日までに作成された売買契約書に利用する印紙に関しては、軽減措置が適用されるので注意してください。

不動産取得金額 印紙税額
100万円超~500万円以下 2000円(軽減措置期間:1000円)
500万円超~1,000万円以下 1万円(軽減措置期間:5,000円)
1,000万円超~5,000万円以下 2万円(軽減措置期間:1万円)
5,000万円超~1億円以下 6万円(軽減措置期間:3万円)
1億円超~5億円以下 10万円(軽減措置期間:6万円)

固定資産税

固定資産税とは、不動産を所得している個人・法人に対して課される税金です。建物・土地の片方のみを所有している場合でも固定資産税が生じてきます。

固定資産税は、各年度の1月1日時点で不動産を所有している個人・法人に課されるので、1月1日に所有していなければ固定資産税は生じません。

固定資産税は地方税のため、地域によって税率が異なることもあります。固定資産税の計算方法は下記のとおりです。

固定資産税=課税標準(固定資産税評価額)×標準税率1.4%

ちなみに、標準税率は1.4%となっており、この数値から大きく乖離した地域はほとんどありませんが、事前に確認しておきましょう。

住民税

住民税は所得金額に応じて金額が変わってきます。給与所得を得ている会社員の方が不動産所得を得て利益を得ると、翌年度から住民税の額が増えるので注意が必要です。

反対に、不動産所得で損失が発生した際には、給与所得との損益通算をおこない、住民税額を低くできます。

個人事業税

個人事業税は国が定めた法定業種を行って所得を得ると発生する税金です。事業規模が大きくなると個人事業税が必要になってきますが、地方によって事業規模か否かの基準は異なってきます。まずは不動産投資が事業規模に達しているか確認するようにしましょう。

不動産賃貸業は法定業種の第1種事業に含まれるため、個人事業税が生じてきます。個人事業税の税率は「5%」です。また、個人事業税の課税所得は「所得金額-290万円」で計算されます(事業税の控除額”290万円”を所得金額から差し引きます)。

つまり、年間の不動産所得額が290万円を超えなければ個人事業税は発生しません。

都市計画税

都市計画税は市区町村の固定資産台帳に登録されている不動産に対して課される税金です。都市計画法の市街化区域内にある不動産が対象となっているので、すべての不動産に対して都市計画税が課されるわけではありません。

自身が保有する不動産が都市計画税の課税対象になっているかは、役所町役場地域の不動産会社などで確認できます。

都市計画税=課税標準(固定資産税評価額)×税減税率0.3%

また、都市計画税は制限税率ですので、税率に上限が設けられています。どの自治体に住んでいても、都市計画税の税率は0.3%を超えることはありません。

「損益通算」と「減価償却費」を活用した節税シミュレーション

それでは実際に「損益通算」と「減価償却費」を活用した節税シミュレーションを見ていきましょう。モデルケースとして「年収1,000万円」の方が「木造の中古物件」を購入した場合の節税効果を見ていきます。

不動産投資を始める前の状態は下記のとおりです。

給与収入 1,000万円
給与所得控除 195万円
給与所得金額 805万円
総所得金額 805万円
社会保険料控除 120万円
基礎控除 38万円
所得控除合計額 158万円
課税所得 647万円
所得税 129万円

この状態から不動産投資を始めたとします。木造の中古物件を500万円で購入したとして、こちらを減価償却で経費計上していきます。物件の減価償却費を80万円として、初年度の家賃収入を20万円とすると、不動産投資による赤字は「60万円」となります。

この赤字金額を反映させると下記のような状態となります。

給与収入 1,000万円
給与所得控除 195万円
給与所得金額 805万円
不動産所得 -60万円
総所得金額 745万円
社会保険料控除 120万円
基礎控除 38万円
所得控除合計額 158万円
課税所得 587万円
所得税 117万円

不動産投資を行った結果、所得税を「129万円-117万円=12万円」の節税に成功しました。不動産自体は自身の資産になるため、資産を増やしつつ節税を行える点が強みです。

赤字経営が基本!?注意点を徹底解説


不動産投資で節税に取り組む際は、下記の点に注意するようにしてください。

  • ・不動産投資での節税は赤字経営が基本
  • ・減価償却が行えるのは建物のみ
  • ・節税だけを目的に不動産投資に取り組むことは避ける

それぞれ詳しく解説していきます。

不動産投資での節税は赤字経営が基本

不動産投資で節税をねらう場合は「赤字経営」が基本になります。不動産所得の赤字分を損益通算して初めて節税効果が得られるので、黒字になってしまうと節税の効果が得られません。

そのため、家賃収入を得て所得を増やすことが目的であれば、不動産投資によって利益を生み出さなければならないので、不動産投資での節税効果は得にくいです。また、減価償却の期間を終えた時点で経費計上はできなくなります。

不動産投資を用いて節税する場合は、あくまでも「節税のための投資」という意識を念頭に置きましょう。

減価償却が行えるのは建物のみ

不動産投資で減価償却が行えるのは「建物のみ」になります。減価償却は「時の経過により価値が徐々に減っていく資産」に対してのみ適用されます。マンションや一軒家などの建物は時の経過により設備が劣化していきますので、減価償却が適用されます。

これに対して、土地は経年によって価値が減っていくわけではないため、減価償却は適用されません。

節税だけを目的に不動産投資に取り組むことは避ける

節税のみを目的とした不動産投資は、出口戦略が抜け落ちていることが多いです。最終的に不動産を売却するのか、それとも家賃収入を得て不動産所得を黒字にしていくのか、事前に考えておく必要があります。

出口戦略が抜け落ちていると、最終的にデッドクロスに陥りやすいです。デッドクロスとは、ローンの元金返済額が減価償却費を上回っている状態です。デッドクロスの状態になると、帳簿上は利益が出ているのに、利益に対して課される所得税額が増加してしまい、資金繰りが悪化してしまいます。

リスクを売却時や物件の譲渡時に先送りしないよう、事前に入念なシミュレーションをおこなうことが肝要です。不動産投資に取り組むなかで、そのメリットの一つとして節税効果が得られる、と考えましょう。

不動産投資で節税効果と不労所得を手に入れる


不動産投資は会社員の資産運用や節税手法として非常におすすめの方法です。この記事で解説した手法を覚えておくことで、節税効果不労所得の両方を手に入れることができます。

安定した給与所得があれば金融機関のローン審査も通りやすいので、現金が心許なくてもレバレッジを効かせながら不動産投資を行えます。本記事で紹介・解説した内容を参考にして、不動産投資を具体的に検討してみましょう。