不動産投資のローンとは?金利の仕組みから審査を通過するコツまで解説

不動産投資を検討しているあなたは、「不動産投資ローン」を組む必要性を感じているのではないでしょうか?

実は、不動産投資をする多くの方が不動産投資ローンを組んでいます。その中で利益を生み出すためには、ローンの金利や住宅ローンとの違い、各金融機関の特徴などの基本的な情報を押さえておくことが欠かせません。

ここでは、不動産投資を成功させるために覚えておきたいローンや金利の仕組み、審査のポイントなどをわかりやすく解説していきます。これから不動産投資でローンを組もうとしている方には必見の内容となっていますので、ぜひ参考にして下さい。

不動産投資ローンとは?

不動産投資ローンとは

そもそも不動産投資ローンとはどのようなものなのでしょう。ローンと聞くとあまり良くないイメージを抱く方もいるのではないでしょうか?

そこで、まず初めに不動産投資ローンについて概要を見ていきます。

不動産投資でローンを組む理由

不動産投資は、不動産という現物資産を運用して利益を上げる投資手法を指します。当然ながら不動産は高額な資産なので、現金一括払いで不動産を購入できる方はごくわずかです。

そのため、不動産投資で利益を出すためには「少ない元手で高額な不動産を購入し、家賃収入(インカムゲイン)や売却益(キャピタルゲイン)を得る」、テコの原理を働かせることが大切になります。

テコの原理の様に小さな力(資本)で大きな作用(利益)を生み出せるようになると、不動産投資は資産運用・資産形成に大きく役立つのですが、不動産投資の世界ではこの考え方を「レバレッジを効かせる」といいます。少ない元手で高い利益を得ることを、テコの原理に例えているのです。

不動産投資に取り組む多くの方が不動産投資ローンを組む理由は「レバレッジ効果」を生み出しやすいためです。

今保有している現金や資産だけでは手に入れられない高額な不動産を購入・運用して利益を生み出せれば、不動産投資をさらに効率的に進められます。

また、不動産投資ローンを組むことで「団体信用保険」(団信)という生命保険に入れます。

ローンを組んだ投資家の方が死亡した際に、ローンの返済が免除されるだけでなく、不動産を家族の手元に残せる、という補償内容が一般的です。自身が亡くなったあとにまとまった資産を家族に遺せるというのも、ローンを組む理由のひとつでしょう。

加えて、不動産投資ローンを組めば貯金を手元に残したまま不動産投資に取り組めます

仮に1つめの物件の運用が上手くいった場合、雪だるま式に2つめ、3つめの不動産を獲得していけるのですが、その際に用意する頭金や余剰資金を手元に残したまま、1つめの不動産を手に入れられるというのが大きな魅力です。

このような理由から、不動産投資ではローンを組み、その資金で物件を獲得することが多いと言えます。

不動産投資ローンと住宅ローンの違い

不動産投資ローンと聞くと「住宅ローン」と混同される方も多くいらっしゃいますが、この2つのローンは性質が大きく異なるものです。ざっくりと言えば住宅ローンは「貸し付け」であり、不動産投資ローンは「出資」や「融資」に近い性質を持っています。

住宅ローンを借りる目的は、その名の通り「住宅の確保や居住」のためです。購入した物件に、借り入れた本人やその家族が長く住み続けることが分かっているので、銀行などの金融機関は「返済できるのか」という点を重視して審査をおこないます。

一方、不動産投資ローンは、借りる目的が「不動産という現物資産を用いた投資」なので、借り入れた本人は居住しませんし、長く住み続けるわけでもありません。

そのため、金融機関は、ローンを組む投資家がその物件に投資することで「家賃収入や売却益などの利益を生み出せるのか」という点に着目します。

もちろん、ローンを組む方の属性(年収や勤続年数など)もチェックしますが、不動産投資ローンの審査では、住宅ローンでは着目されなかった「利益を生み出せる可能性」もチェックされるのです。

このように、「不動産を買う」という目的は同じでも、不動産投資ローンと住宅ローンでは、性質が大きく異なります。

「家賃収入」を返済原資に充てる

ローンを組む際には必ず「返済原資」がなんなのか、明らかにしなければなりません。返済原資とは、ローンを組む債務者の方が「ローンの返済に充てる収入の出どころ」を指します。

例えば、会社員として働いている方は給与所得が返済原資となりますので、先述した住宅ローンの返済原資は、基本的に債務者の方が受け取っている給与です。

そのため、金融機関では「どれくらいの給与をもらっているのか」「今後もその収入は続いていくのか」「ボーナスはあるのか」といった点を詳しくヒアリングし、返済原資とその内訳を明確にして、融資を決定します。

これは金融機関側のリスクヘッジとしても必要なことです。

不動産投資の場合、返済原資は「家賃収入」となります。そのため、不動産投資ローンを組む際には「どれくらいの家賃収入が見込めるのか」「仮に予想通りの収益が出なかった場合はどうするのか」といった点を詳しくヒアリングします。

特筆すべきは、住宅ローンの返済原資となる「給与」の金額は、変動せず、ある程度の将来まで続くことが確定しているのに対して、家賃収入は未確定な未来の数値である、ということです。

そのため、金融機関から見ても、不動産投資ローンは住宅ローンに比べてリスクの高い融資と言えます。金融機関にとっても、不動産投資家にとっても、このリスクを下げることは非常に大切です。

家賃収入の予測を正確におこない、予測通りに収益が上がらなかった場合の対策も講じたうえでローンを組みましょう。

金利の種類と選び方

固定金利と変動金利

不動産投資ローンを組む際には、金利の仕組みについて理解しておく必要があります。ここからは、不動産投資の成否を分ける「金利」について見ていきましょう。

住宅ローンよりも不動産投資ローンの方が金利は高い

不動産投資ローンは投資という性質を持っているため、住宅ローンよりも高い金利が設定されています。これには、金融機関にとってのリスクヘッジの意味合いも含まれています。

反対に、不動産投資家にとっては、金利は低ければ低いほど利益率(利回り)が高まるので、なるべく金利の低い金融機関で、低金利の時期を狙ってローンを組むことが大切です。

固定金利と変動金利はどちらを選ぶべき?

不動産投資ローンについて調べていくと、「固定金利」と「変動金利」という2つの選択肢が登場します。一見すると固定金利のほうが金利が高いので、変動金利を選ぶべきであるように思えますが、ここには深いリスクが潜んでいるのです。

固定金利と変動金利は「金利が変わらないコース」「金利が変わるコース」のどちらを選ぶか、という2択です。金利が変わらないコースを選べば、今後どのような景気変動が起こったとしても、金利が変わらずに一定のままなので、金利変動リスクを負わずに済みます。

一方、金利が変わるコースを選ぶと、景気変動によって金利が上昇するリスクを負います。金利が上昇すると、ローンの返済額も付随して増加します。つまり、変動金利を選んだ後に金利が上昇してしまうと、長期的にキャッシュフローが悪化するリスクを背負うのです。

それらを踏まえて、固定金利と変動金利の選び方としては、以下のような考え方がセオリーです。

  • 借入額が高額で、長期的に返済するのなら固定金利の方がリスクは低い
  • 繰り上げ返済なども含めて短期で返済するのなら変動金利のほうがメリットが大きい

つまり、借り入れる金額と返済スタンス、繰り上げ返済に回せる余剰資金があるか、といった要素を並べて、検討してみることが大切です。

とはいえ、金利が上昇するケースにおいては不動産の価値も連動して高くなるので、危険視するほどのリスクは考えにくい、と唱える投資家もいるため、金利についての考え方は投資家によって異なるケースもあります。

基本的には、変動金利でローンを組み、別口の給与なども返済に充てて素早く投資額を回収するのがおすすめです。不動産投資の規模拡大やリスクヘッジという意味でも最も効率的な投資方法でしょう。

金融機関別の平均金利

ここでは、不動産投資ローンの平均金利をご紹介します。

不動産投資ローンの金利は、金融機関によってばらつきがあります。基本的には、借り入れの難易度と金利は反比例していると捉えてください。

  • メガバンクの金利は「1%前後」
  • 都市銀行の金利は「1%前後」
  • 地方銀行の金利は「1.5~4%前後」
  • 信組や信金の金利は「2.1~2.9%」

といった平均値が算出されています。

地方によってもばらつきがあるので、まずはお近くの銀行や金融機関の不動産投資ローンの金利を調べてみるところから始めましょう。

金利を下げるための交渉材料とは?

実は、不動産投資ローンの金利を下げる交渉も不可能ではありません。

先述したように不動産投資ローンは金融機関にとってもリスクが高い融資なので、金利を引き下げる要求には簡単には応じてくれません。

しかし、すでに十分な返済実績を持っていたり、他の金融機関で提示された金利水準よりも高い金利を提示されていたりする場合は、引き下げ交渉の余地があります。

家賃収入が安定して見込める根拠や投資家としての実績、他の金融機関で提示された金利などの交渉材料を用意して、交渉してみるのもよいでしょう。

ただし、交渉がきっかけで融資が破談になってしまっては元も子もありませんので、あらかじめ借り換え先の金融機関を見つけておくことが重要です。

不動産投資ローンを組むときにおすすめの銀行

不動産投資ローンにおすすめの金融機関

金利や事務手数料、審査の難易度などを考慮したうえで、どの金融機関で不動産投資ローンを組むか決めましょう。

ここでは、金融機関を大きく5つに分類して、それぞれの特徴を解説しています。ぜひ参考にしてみてください。

金融機関 金利の相場 金融機関の特徴 購入する物件
メガバンク 1.0%前後 低金利で長期借り入れが可能、審査が最も厳しい 新築や築浅物件など、担保としての価値が高い物件
地方銀行 1.5~4.0%前後 銀行ごとに融資への積極性が異なる 新築から築古まで
信組・信金 2.1~3.0%前後 地域のつながりを重視しており、低金利 信組や信金が存在する地域の物件
ノンバンク 2.9~4.5%前後 審査の難易度が低く、エリアも広い 利回りが高い物件
公庫 1.2~2.0%前後 独自の審査をおこなう、低金利だが返済期間が短い あらゆる物件が可能だが、戸建てのように他行で敬遠される物件

メガバンク

メガバンクは、もっとも審査の難易度が高いのが特徴です。その一方で、新築や築浅など担保としての価値が高い物件を購入する場合は、金融機関にとってもリスクが少なくなるので、多少審査に通りやすくなります。

地方銀行

地方銀行は、銀行ごとに不動産投資ローンに対する姿勢が異なります。なかには保守的なスタンスの地方銀行も存在するので、慎重に検討しましょう。

信組・信金

信用組合や信用金庫は、地域とのつながりを重視しているため、長く付き合いがあったり、地域の物件に投資したりする際にはぜひ検討してみてほしい金融機関です。

ノンバンク

ノンバンクの不動産投資ローンは、審査の通過が比較的易しく、対応可能なエリアも広いのが特徴です。金利は高くなりやすいので、注意しましょう。

公庫

日本政策金融公庫でも不動産投資ローンの相談ができます。金融機関とは異なる、独自の審査基準を持っているので、あらかじめ審査の内容を調べておきましょう。

あらゆる物件の相談ができるので、戸建てなど、他の金融機関では敬遠されがちな物件を購入する際にはぜひ検討してみてください。

不動産投資をローンの借り換えで効率化する

不動産投資ローンの借り換え

不動産投資ローンは「借り換え」という手法を用いて返済の効率化が図れます。ここからは、不動産投資ローンの借り換えについて詳しく見ていきましょう。

借り換えによって生じるメリット

借り換えとは、今の銀行で借りているローンを、他行で新たに組んだローンで一括返済し債権者を他行へ移動させる手続きを指します。

例えば、A銀行で借りた不動産投資ローンを、B銀行で新たに借りたローンで一括返済し、今後はB銀行に返済をおこなうような流れです。

これによって、金利を低下させたり、より大手の銀行から借り入れることで信用をアップさせたりといったメリットが得られます。今後の展開がよりフレキシブルになるので、ぜひ活用してみてください。

他にも、節税や団信の充実といった付随的な効果が得られる可能性があります。不動産投資の規模は一定の速度で拡大していきますが、借り換えや繰り上げ返済といったテクニックを併用して、より効率的に投資の規模を拡大していけます。

年収500万円から借入相談の幅が広がる

選択肢を増やす
不動産投資ローンを組む際には、500万円以上の年収があると望ましいと考えられます。

投資成功率が高い物件の相場から逆算して最低限必要な収入額。また、借り入れを相談できる銀行の幅が広がるのが、年収500万円からと言われています。

ここからは、不動産投資ローンと年収の関係性について詳しく解説しましょう。

不動産投資ローンでは年収の10倍の借り入れが可能

一般的に、不動産投資ローンで借り入れできる限度額は年収の10倍と言われています。

例えば年収が500万円あった場合、その10倍の5,000万円が融資の限度額となります。この5,000万円という金額は、不動産投資先を選択する際の1つの壁と言えるでしょう。

アパート投資やマンション投資、戸建て投資など、選択肢が広がるのはこの価格帯からなので、年収が500万円以上あれば、幅広い投資先から投資効率の良い物件を選べるようになります。

融資してくれる金融機関の幅が広がる

投資先だけでなく、融資してくれる金融機関の数が増えるのも、年収が500万円を超えてからと言われています。

不動産投資ローンの審査基準として「年収500万円」というボーダーラインを設定している金融機関が多く、この年収を超えてくると、融資してくれる金融機関が増えると考えられます。

より低金利の金融機関が選べるようになれば、必然的にキャッシュフローも向上するので、不動産投資が成功しやすくなるのです。

審査を通るためのポイント

不動産投資ローン審査のポイント

不動産投資に取り組むためには、ローンの審査を通過しなければなりません。

ここからは、不動産投資ローンの審査を通過するために必要な事柄をピックアップしてご紹介します。

住宅ローンとは審査基準が大きく異なる

すでにご説明したように、不動産投資ローンは、審査基準が住宅ローンとは大きく異なります。個人の属性だけでなく、物件の収益性や担保価値が審査を通過する際のポイントです。

つまり、一定以上の属性を獲得したあとは、魅力的な不動産を探したり、綿密なシミュレーションを立てたりする工程が重要となります。さらに言えば、信頼できる不動産会社とつながったり、不動産投資の勉強をしたりするのも大切です。

結果的に金融機関からの評価につながっていくので、今のうちにこれらの準備を進めておくとよいでしょう。

金融機関によって物件に見出す価値は異なる

不動産投資は「投資」という性質上、金融機関にとっても不透明な「未来の価値」に重きを置いて、融資するか否かを決断しなければなりません。

そのため、ある銀行で「成功率が低い」と融資を断られてしまっても、別の金融機関では審査に通る可能性があるのです。

また、先述したように、金融機関によって融資の特徴や好む物件も異なります。事前に綿密な返済シミュレーションを行って、金融機関へ相談してみましょう。

不動産投資の成功率を高める

審査を通過するためには、「不動産投資が成功する」という根拠を示し、金融機関側が抱くリスクやデメリットのイメージを払拭することが大切です。

具体的には、以下の2つの方法が考えられます。

  • 自身のキャッシュフローの安定感を示す
  • 不動産投資が成功する可能性を示す

最も確実に審査を通過する方法は、頭金を増やして返済額を小さくしたり、収入を増やしたりしてキャッシュフローの安定感を示すことです。

投資家の属性を強化して「家賃収入が減少してキャッシュフローが悪化しても、問題なく返済していけます」とアピールする方法と言えます。確実な方法ですが、貯金にかかる時間が惜しいという方も少なくないでしょう。

もう一つは、家賃収入が安定する根拠を明確に提示し、返済が滞らずに進められることをアピールする方法です。こちらは、投資しようと思っている不動産の魅力を明確にして、投資が成功する可能性を強く推す方法と言えます。

このように、属性やキャッシュフローの安定感を強化することと、不動産の魅力を明確にして投資の成功率を訴えることの2軸で考えてみると、様々な対策が浮かび上がってきます。

投資家の第一歩を踏み出す

不動産投資はレバレッジ効果が期待できる魅力的な投資手法です。

いますぐに元手を用意できなくても、ローンを活用すれば、培った社会的なステータスや選んだ不動産が持つステータスを価値に転換して、投資をスタートできます。

この記事で紹介した内容を参考に、不動産投資ローンについて検討してみてはいかがでしょうか。