不動産投資における利回りの相場とは?押さえておくべき基本

不動産投資をおこなう際に必ず確認しなければいけないのが「利回り」です。利回りの種類や相場を把握しているか否かで、不動産投資の成功が左右されるといっても過言でありません。

本記事では、不動産投資で大切な「利回り」の種類や相場など詳細を解説していきます。これから不動産投資を始めたい方はぜひ一読してみてください。

不動産投資の利回りとは?

利回りとは、額面金額に対して毎年受け取ることができる利益の割合です。額面金額は「物件購入総額」、利益は「家賃収入」になります。

不動産投資で利益を得るためには、正確な利回りをもとにシミュレーションをおこなう必要があります。前提として利回りの考え方を把握しておかないと、精度の高いシミュレーション結果が手に入らないので、投資判断を誤ってしまうリスクが高まるのです。

不動産投資で活用する利回りは、下記の4種類です。

不動産投資で活用する利回り

  • 想定利回り
  • 現行利回り
  • 表面利回り
  • 実質利回り

それぞれ詳細を確認します。

1.想定利回りと現行利回り

まずは想定利回りを解説していきます。

想定利回りとは、アパートやマンションが満室の状態で得られる利回りです。不動産投資で実現できる最大の利回り数値になります。

不動産投資物件の広告・チラシに記載されている利回りのなかには、想定利回りを記載しているものも少なくありません。現状の利回りと数値がかけ離れている物件もあるので、注意する必要があります。

現行利回りは、現状の家賃収入に基づいて算出されます。想定利回りよりも現実の利回りに近い数値になります。ただ、税金や維持費など各種コストを差し引きません。現実の利回りと100%一致する数値にはならないので注意してください。

2.表面利回り

表面利回りとは、年間の家賃収入を物件価格で割って算出した利回りです。別名「グロス利回り」とも呼びます。

表面利回りは「物件価格に対して家賃収入をどれほど効率よく得られるか」を示す指標です。表面利回りは不動産投資の利回りを比較する際に重要な指標ですが、税金や管理費など各種経費が考慮されていません。

そのため、実際に投資判断をおこなう際はこの点を考慮して表面利回りを活用する必要があります。

3.実質利回り

実質利回りとは、年間に発生する税金などの各種経費を考慮して算出した利回りになります。別名「ネット利回り」とも呼ばれています。

実質利回りは「購入時の出費に対してどれほど効率よく現金を得られるか」を示す指標です。各種コストを考慮した利回りとなるため、表面利回りよりも数値は低くなります。

実質利回りを調査すれば、対象の不動産投資を行って実際にどれだけの利益が見込めるのか把握できます。不動産投資をおこなう際に、もっとも重要な指標と言ってもよいでしょう。

利回りの計算方法を紹介

次に上記で紹介した想定利回り・現行利回り・表面利回り・実質利回りの計算方法を確認していきましょう。

想定利回りの計算方法

想定利回りは、満室の状態を想定して利回りの計算をおこないます。物件の満室状態が続くとは考えにくいため、想定利回りの数値はあくまでも参考程度に活用するようにしましょう。

想定利回りの計算方法は下記のとおりです。

想定利回り=満室状態が続いた場合の年間家賃収入÷物件価格×100

現行利回りの計算方法

現行利回りの計算では、現状の家賃収入に基づいて利回り計算をおこないます。計算式は下記のとおりです。

現行利回り=現在の年間家賃収入÷物件価格×100

想定利回りよりも現実の利回りに近い数値になりますが、各種コストを考慮しないので注意が必要です。

表面利回りの計算方法

表面利回りは投資対象の物件の大まかな価値を測るには使い勝手のよい指標です。ただ、投資物件の収益性を正確に測ることには向いていません。

表面利回りの計算では各種コストを差し引かずに利回りを計算します。実際には必ずコストが生じてくるので、それを差し引かない分、実際の利回りとは異なる数値が出てしまいます。

想定利回り同様、表面利回りの数値も参考程度に活用するようにしましょう。表面利回りの計算方法は下記のとおりです。

表面利回り=(想定される年間家賃収入÷物件価格)×100

実質利回りの計算方法

実質利回りは、年間で発生する各種コストを差し引いた利回りです。不動産投資の利回りのなかで、もっとも正確な利回りといえます。

本格的に購入を検討する際には、実質利回りを用いてシミュレーションをおこないましょう。実質利回りの計算方法は下記のとおりです。

実質利回り={(年間家賃収入-年間支出)÷物件価格}×100

実質利回りを正しく算出するためにも、可能な限りランニングコストの金額を正確に見積もってから計算しましょう。

平均の利回りを理解しよう

不動産投資の利回りを知る
不動産投資を検討する際には、実際にシミュレーションを行って利回りを算出していきます。ただ、算出した利回りの数値のみを見て投資判断をおこなうと失敗してしまう可能性が高いです。

「物件のステータスに合わせた相場の平均利回りと見比べて、高いか低いか」を確認するのが重要です。物件のある地域の平均利回りを必ず確認するようにしましょう。

主要都市別の平均利回り

物件の種類によって平均利回りは異なってきますが、ここでは不動産投資先として人気の「ワンルームタイプ」の平均利回りを主要都市ごとに比較していきます。

【期待利回り:東京都】

東京(城南地区) 東京(城東地区)
第42回(2020年4月) 4.2% 4.5%
第43回(2020年10月) 4.2% 4.4%
前回差 0.0㌽ -0.1㌽

【期待利回り:主な政令指定都市】

東京(城南地区) 東京(城東地区)
第42回(2020年4月) 4.2% 4.5%
第43回(2020年10月) 4.2% 4.4%
前回差 0.0㌽ -0.1㌽

(引用元:第43回 不動産投資家調査│日本不動産研究所)

ワンルームタイプの平均利回りは、主要都市でおおむね4%~5%台となっています。東京は他の都市と比べて平均利回りが低いです。これは物件が過剰供給されている表れともいえますね。

また、上記の表では直近2回分の調査結果のみを掲載していますが、実際に投資をおこなう際は数年分の指標推移を確認するようにしてください。長期的に平均利回りが低下している場合は、物件需要が低下している可能性があります。

このように、不動産投資を成功させるためには「物件」だけでなく、その物件が「地域」「他の物件」と比べて魅力的なのかどうかを判断する必要があります。

利回りは、家賃収入の指標だけでなく、他の物件と比べてどれくらいの魅力があるのかを測るための指標です。

実際に計算してみよう

土地売買における利回りの理解
実際に不動産投資をおこなう前に、必ず利回りのシミュレーションをおこないましょう。

不動産会社でもシミュレーションの計算を行ってくれますが、自身で利回りを算出すると、相場観が養えるだけでなく、利回りを高めるための意識も身に付いてきます。

不動産投資の利回りシミュレーションでは可能な限り「実質利回り」を利用するようにしてください。数値データが不足している場合は他の利回り指標を利用するのも問題はありませんが、現実の利回りとは乖離してしまう可能性があるので注意しなければなりません。

不動産投資の利回り計算では、下記のデータを獲得する必要があります。

  • 物件価格
  • 年間家賃収入
  • 諸経費(税金、ローン返済額、維持費など)

例えば、物件価格が5000万円、想定年間家賃収入が400万円、諸経費100万円とすると、実質利回りは下記のように計算できます。

実質利回り={(400万円-100万円)÷5000万円}×100=6%

年間家賃収入は、満室の状態ではなく現状の収入や想定の空室率を考慮して金額を設定するようにしましょう。満室時の家賃収入を計算で利用してしまうと、現実の数値とかけ離れてしまうので要注意です。

物件が満室になる可能性はエリアや運営によって異なりますが、物件全体としては満室になっているものは少数派です。現実的な空室率を考慮して利回りを計算する必要があります。

不動産会社などで利回りの数値を提示された際は「どの計算式で算出しているのか」を確認するようにしましょう。

理想的な不動産投資の利回りは何%なのか

理想的な不動産投資の利回りは、「平均利回りプラス1~2%程度」となります。不動産投資では、不動産投資ローンの返済額に加えて、不動産を運用するにあたっての管理会社への委託料、修繕積立などのランニングコストも発生してきます。

これらの費用を支払ったうえで手元に利益を残すためには、平均利回りからプラス1~2%ほどの数値が必要です。ただ、平均利回りよりも利回りが高い物件は人気物件になりやすく、すぐにオーナーが見つかってしまいます。

また、優良物件は市場へ出さなくてもオーナーが見つかりやすいので、市場へ出さずに、関わりのあるオーナーへ直接営業をおこなう不動産会社も少なくありません。優良物件を探すひとつの方法として、実際に不動産業者を訪ねて確認してみるのもよいでしょう。

不動産投資は利回りだけに注目すると失敗してしまう?

利子だけ注目すると資本の投下に失敗する?
不動産投資は不確定要素が多く、どうしても利回りなどの数値的な指標に頼ってしまいがちです。しかし、利回りばかりに着目してしまうと、かえって不動産投資が失敗に終わってしまう可能性が高くなってしまいます。

中長期的な視野を持って不動産投資に取り組むために、ぜひ以下の点に注意してみましょう。

中古物件の利回りが高い理由と隠れたリスク

中古物件は築年数が経過しているため、新築物件よりも取得価格が安くなります。そして、取得価格が安くなるほど利回りは高くなるので、中古物件は高利回りになりやすいです。

しかし、中古物件は新築物件に比べて設備の減耗が起こりやすく、新築物件では生じない破損が生じたり、リフォームが必要だったりします。

こうした経費は、購入後にオーナーが支払う「修繕費」という勘定科目に組み込まれるので、購入時点での利回りを実現するのは難しいという実態があります。

そこで大切なのが、先述した実質利回りです。中古物件を購入する場合は築年数などにも注意を払い、購入後の修繕にかかる費用も含めて利回りを計算してみるとよいでしょう。

ちなみに、不動産投資の初心者に中古物件はおすすめできない、という意見が多いのはこうした背景があるためです。物件の購入前に正確なデータを手に入れるのは難しく、相場観はもちろん、修繕の規模感や費用感がつかめていないと、中古物件の良し悪しを判断するのは難しいのです。

既存の物件ステータスや現状の利回りにとらわれすぎないで

既存の物件ステータスや現状の利回りをチェックするのは大切ですが、あまりにもとらわれてしまうと視野が狭くなってしまいます。

物件の周辺環境からニーズを割り出して、ニーズに応えた物件へリノベーションすれば、現状のステータスが良くなくても想定以上の利回りを実現できます。特に地方都市では、リノベーションが行われていない物件が多く存在するので、回復させれば高利回りで運用させることも可能です。

不動産投資を成功させるためには、利回りや築年数などの数値ばかりではなく、経営的な視点も含めて利回りを高めていく方法を考えることが大切になります。最近はリノベーションを専門におこなう不動産会社も増えてきているので、ぜひ活用してみてください。

必ず不動産投資の利回りと相場は把握しておこう

不動産という価値の下落が起こりにくい現物へ投資するため、不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資と言われます。とはいっても、不動産投資を始める際にローンを組む方も多く、生じるリスクは無視できるものではありません。

利回りという指標を正しく活用すれば、生じるリスクを軽減しつつ、得られるリターンを正確に予測できます。これから不動産投資を始めようと考えている方は、本記事で解説した内容を参考にしながら、検討している物件の利回りを算出してみるとよいでしょう。